בעלות משותפת בנכס מקרקעין – בין אם מדובר בדירת מגורים, מגרש או קרקע חקלאית – היא סיטואציה שכיחה מאוד בישראל. לרוב, השיתוף נוצר בשל ירושה, רכישה משותפת על ידי שותפים עסקיים, או כחלק מחיי נישואין ופירוקם.
כל עוד השותפים מסכימים ומנהלים את הנכס בהרמוניה, הכל טוב ויפה. אך מה קורה כשפורץ סכסוך, אחד השותפים מעוניין לממש את חלקו, והאחרים מתנגדים? בדיוק לשם כך נועד הליך פירוק שיתוף במקרקעין.
הזכות ה"אבסולוטית" לדרוש פירוק שיתוף
העיקרון המנחה במשפט הישראלי, המעוגן בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, הוא שכל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. זוהי זכות כמעט "אבסולוטית", שנועדה למנוע כפייה של שותפות על אדם שאינו מעוניין בה עוד. בית המשפט רואה בשותפות כפויה מצב בעייתי שיש להקל על סיומו. המשמעות היא שגם שותף המחזיק בשיעור זעום בנכס (אפילו אחוז אחד) יכול לכפות על שאר השותפים את פירוק השיתוף, והתנגדותם, ככלל, אינה יכולה למנוע את ההליך, אלא רק להשפיע על אופן ביצועו.
הדרכים המרכזיות לפירוק השיתוף
כאשר השותפים אינם מגיעים להסכמה, בית המשפט הוא המכריע בדרך הפירוק, והוא יעדיף את הדרכים לפי סדר העדיפות הבא:
חלוקה בעין (העדיפות הראשונה)
זוהי הדרך המועדפת על פי חוק. "חלוקה בעין" משמעה חלוקה פיזית של הנכס, כך שכל שותף מקבל חלק מסוים ונפרד בבעלותו המלאה, והשותפות מסתיימת.
דוגמה: מגרש בשטח 2 דונם בבעלות שני שותפים בחלקים שווים, שניתן לחלוקה לשתי חלקות נפרדות, דונם לכל אחד, בכפוף לאישורי תכנון ובנייה (פרצלציה). מתי זה אפשרי? כאשר הנכס ניתן לחלוקה בפועל, וחלוקה זו לא תגרום להפסד ניכר למי מהשותפים או תפחית משמעותית את ערך החלקים.
מכירת הנכס (כאשר חלוקה בעין אינה אפשרית)
אם בית המשפט קובע כי חלוקה בעין אינה אפשרית (כגון דירת מגורים רגילה שלא ניתנת לחלוקה) או שהיא תגרום להפסד ניכר לשותפים, הוא יורה על מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה הכספית בין השותפים בהתאם לחלקיהם היחסיים. אופן המכירה: המכירה מתבצעת לרוב כמכירה פומבית או באמצעות כונס נכסים שממונה על ידי בית המשפט, על מנת להבטיח מחיר מקסימלי והוגן לכל השותפים. זכות הקדימה: לשותפים קיימת זכות קדימה להציע לרכוש את חלקו של השותף המעוניין בפירוק או לרכוש את הנכס כולו.
. רישום בית משותף (פתרון מיוחד)
במקרים המתאימים לכך, בית המשפט יכול להורות על פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף, כאשר כל שותף יקבל בעלות מלאה על יחידה נפרדת (דירה) בבניין.
פירוק שיתוף בהסכמה או דרך בית המשפט?
הדרך המהירה, הזולה והיעילה ביותר היא תמיד הסכמה. שותפים שמגיעים להסכם פירוק שיתוף יכולים לקבוע בו את מנגנון הפירוק המדויק (למשל, מכירה לשותף אחר, או מכירה מוסכמת בשוק החופשי), ולחסוך זמן, עלויות והתדיינות משפטית ממושכת. תביעה לפירוק שיתוף כאשר אין הסכמה, יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט:
- דוגמה: מגרש בשטח 2 דונם בבעלות שני שותפים בחלקים שווים, שניתן לחלוקה לשתי חלקות נפרדות, דונם לכל אחד, בכפוף לאישורי תכנון ובנייה (פרצלציה).
- מתי זה אפשרי? כאשר הנכס ניתן לחלוקה בפועל, וחלוקה זו לא תגרום להפסד ניכר למי מהשותפים או תפחית משמעותית את ערך החלקים.
. מכירת הנכס (כאשר חלוקה בעין אינה אפשרית)
אם בית המשפט קובע כי חלוקה בעין אינה אפשרית (כגון דירת מגורים רגילה שלא ניתנת לחלוקה) או שהיא תגרום להפסד ניכר לשותפים, הוא יורה על מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה הכספית בין השותפים בהתאם לחלקיהם היחסיים.
אופן המכירה: המכירה מתבצעת לרוב כמכירה פומבית או באמצעות כונס נכסים שממונה על ידי בית המשפט, על מנת להבטיח מחיר מקסימלי והוגן לכל השותפים.
זכות הקדימה: לשותפים קיימת זכות קדימה להציע לרכוש את חלקו של השותף המעוניין בפירוק או לרכוש את הנכס כולו.
רישום בית משותף (פתרון מיוחד) במקרים המתאימים לכך, בית המשפט יכול להורות על פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף, כאשר כל שותף יקבל בעלות מלאה על יחידה נפרדת (דירה) בבניין.
פירוק שיתוף בהסכמה או דרך בית המשפט?
הדרך המהירה, הזולה והיעילה ביותר היא תמיד הסכמה. שותפים שמגיעים להסכם פירוק שיתוף יכולים לקבוע בו את מנגנון הפירוק המדויק (למשל, מכירה לשותף אחר, או מכירה מוסכמת בשוק החופשי), ולחסוך זמן, עלויות והתדיינות משפטית ממושכת.
תביעה לפירוק שיתוף
כאשר אין הסכמה, יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט:
- בית המשפט לענייני משפחה: אם מדובר בבני זוג או בבני משפחה קרובים (למשל סכסוך ירושה).
- בית משפט שלום / מחוזי: במקרים אחרים, בהתאם לשווי הנכס.
ההליך המשפטי כולל הגשת תביעה, מינוי שמאי להערכת הנכס, דיונים בבית המשפט והכרעה לגבי דרך הפירוק. מדובר בהליך מורכב שמצריך ליווי משפטי מקצועי.
תפקידו של עורך הדין בהליך פירוק שיתוף
פירוק שיתוף במקרקעין טומן בחובו סכסוכים אמוציונליים וכלכליים כבדים. ליווי של עורך דין מומחה בתחום הוא קריטי להבטחת האינטרסים שלכם:
- ניתוח משפטי: בחינת מצב הזכויות, הסכמי שיתוף קיימים, והפוטנציאל לחלוקה בעין (הדרך העדיפה).
- ניהול מו"מ: ניסיון להגיע להסכמה מיטבית ומהירה מחוץ לכותלי בית המשפט.
- ייצוג משפטי: במקרה של תביעה, בניית אסטרטגיה משפטית נכונה, ניהול ההליך בבית המשפט, ובמקרים של מכירה כפויה – פעולה למען מינוי כונס נכסים שימקסם את התמורה.
אנו כאן כדי לפרק את השותפות
אם אתם מוצאים את עצמכם שותפים בנכס מקרקעין ששיתוף בו הפך לנטל, חוסם את מימוש זכויותיכם ומקפיא את הנכס – הגיע הזמן לפעול. משרדנו מתמחה בייצוג שותפים בהליכי פירוק שיתוף, ומחויב להוביל אתכם אל מחוץ לשותפות הכפויה, בצורה היעילה, המהירה והכלכלית ביותר עבורכם. אל תיתנו למצב של חוסר הסכמה להמשיך לפגוע בערך הנכס ובאיכות חייכם. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני ופרטני. 📞 073-3490049
לדוגמא